赣州市农村住房建设管理条例（草案）
目 录
第一章 总则
第二章 规划及宅基地管理
第三章 申请与审批
第四章 建设管理
第五章 监督检查
第六章 法律责任
第七章 附则
第一章 总 则
第一条【立法目的和依据】 为了规范农村住房建设管理，改善农村人居环境，促进乡村振兴，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国乡村振兴促进法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条【适用范围】 本市行政区域内国土空间规划划定的城镇开发边界以外集体土地上新建、改建、扩建农村住房及其监督管理等活动，适用本条例。
第三条【基本原则和要求】 农村住房建设应当遵循规划先行、一户一宅、先批后建、节约集约用地的原则，坚持依法管理和村民自治相结合。鼓励农村住房建设符合安全、卫生、实用、经济、绿色、美观、体现赣南历史文化和乡村建筑风貌的要求。
第四条【政府职责】 市、县（市、区）人民政府负责本行政区域内农村住房建设的统筹管理和政策制定，组织编制市、县（市、区）国土空间总体规划，建立农村住房建设管理工作协调机制，保障农村住房建设管理工作所需的人员配备和经费预算。
乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村住房建设的管理和监督，组织编制乡镇国土空间规划、村庄规划，审核批准农村住房建设用地，管理农村住房质量安全，根据法律、法规的授权以及县（市、区）人民政府有关行政主管部门的委托，开展农村住房建设管理的相关综合执法。
县级人民政府相关行政主管部门在乡（镇）设立的派出机构，应当配合乡（镇）人民政府做好农村住房建设的审核、管理等工作。
第五条【部门职责】 自然资源主管部门负责国土空间规划管理，指导编制乡镇国土空间规划和村庄规划，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的农村住房建设需求，实施乡村建设规划许可、办理农用地转用审批等相关手续，管控引导农村住房建筑风貌，开展不动产登记等工作。
农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理，参与编制乡镇国土空间规划和村庄规划，指导农村宅基地的合理布局、分配、使用、流转和闲置宅基地、闲置住房的盘活利用，完善宅基地用地标准，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查等工作。
住房和城乡建设主管部门负责农村住房建设和施工质量、施工安全的行业指导，以及农村建筑工匠培训等指导、管理和服务等工作。
水利、林业、文广新旅、交通运输、生态环境、应急管理、财政、民政、气象等主管部门按照各自职责，共同做好农村住房建设管理相关工作。
第六条【村民自治】 村民委员会应当通过村民会议或者村民代表会议讨论决定宅基地使用方案，并协助乡（镇）人民政府做好农村住房建设的审查、管理等工作。
村民委员会在乡（镇）人民政府指导下制定有关乡村风貌、宅基地管理、农村住房纠纷化解的村规民约。鼓励村民委员会成立村民理事会，协助做好村规民约的落实。
第七条【社会监督】 任何单位和个人都有遵守城乡规划、土地管理、建筑管理相关法律、法规的义务，并有权对违法建房的行为进行监督。
第二章 规划及宅基地管理
第八条【规划编制】乡（镇）人民政府应当依据县（市、区）国土空间总体规划编制乡镇国土空间规划、村庄规划，并报上一级人民政府审批。村庄规划报送审批前应当在村内公示不少于三十日，并经村民会议或者村民代表会议讨论通过。
第九条【规划实施】乡（镇）人民政府组织编制并经依法批准的“多规合一”的实用性村庄规划，是管理村域国土空间开发保护、实施国土空间用途管制、核发乡村建设项目规划许可、进行各项建设的法定依据。
乡（镇）人民政府在村庄规划编制完成前，继续执行经批准的土地利用总体规划和乡村规划。
经批准的村庄规划由乡（镇）人民政府公布并组织实施，非经法定程序，不得擅自调整和修改。
第十条【用地保障】 县（市、区）人民政府应当依法安排农村住房建设用地指标，合理保障农村住房建设用地的需求。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县（市、区）人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取集中统建、多户联建和建设农民公寓等形式保障农村村民实现户有所居。
农村村民住房建设,选址应当符合乡镇国土空间规划、村庄规划，尽量使用原有的宅基地、村内空闲地和荒山、荒坡，少占耕地。
第十一条【占地面积及建设标准】 农村村民一户只能拥有一处农村宅基地。农村宅基地的用地面积不得超过下列标准：
(一)占用宅基地和村内空闲地的，每户不得超过一百八十平方米；
(二)确需占用耕地的，每户不得超过一百二十平方米；
(三)因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户不得超过二百四十平方米。
农村村民每户住房建设房基占地面积不得超过一百二十平方米，农村村民每户住房建筑面积（含附属用房）不得超过三百五十平方米，住房层数不得超过三层，住房檐口高度不得超过十一米。
本条例中的农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
第十二条【禁止选址区域】 禁止在下列区域进行住房建设：
（一）永久基本农田和生态保护红线内；
（二）饮用水水源一级保护区；
（三）传统村落的核心保护区和历史文化街区、名镇、名村的核心保护范围；
（四）文物保护单位保护范围；
（五）地震断裂带、抗震不良场地和崩塌、滑坡威胁区，泥石流沟内及沟口，坡度大于二十五度且岩土体结构松散等需要削坡建房的地段；
（六）公路两侧建筑控制区；
（七）铁路线路安全保护区；
（八）架空电力线路保护区、地下电缆保护区；
（九）石油、天然气管道保护范围；
（十）河道湖泊管理范围，行洪、泄洪通道，堤防和护堤地；
（十一）法律、法规规定的其他禁止住房建设区域。
第十三条【盘活利用】 乡（镇）人民政府和农村集体经济组织应当督促已集中安置、经批准异地新建住房的村民将原宅基地交还农村集体经济组织。鼓励进城落户的村民依法自愿有偿退出宅基地。
乡（镇）人民政府、农村集体经济组织等应当将退出的宅基地优先用于保障该集体经济组织成员的宅基地需求。鼓励农村集体经济组织及其成员通过自营、出租、入股、合作等方式，充分利用闲置宅基地和闲置住房，依法发展民宿、农家乐等乡村产业。
农村住房改作生产经营的，应当进行质量安全鉴定，并按照规定办理营业执照；有关经营项目需经许可的，应当按照规定办理许可审批。
允许各类返乡下乡人才在符合国家、省农村宅基地管理规定与相关规划的前提下和当地村民合作改建自住房。
第三章 申请与审批
第十四条【规划许可】 农村建设住房应当依法取得统一制发的乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书，并按照许可和审批的内容进行建设。
第十五条【申请条件】 农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位向本农村集体经济组织申请建设住房：
（一）共同生活居住在同一住址的农村家庭，因兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄，需要建房分开居住的；
（二）无自有住房或者现有人均住房面积低于县（市、区）人民政府规定标准的；
（三）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；
（四）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；
（五）原有住房因灾害等原因损毁需要重建的；
（六）法律、法规规定的其他条件。
自愿退出现有宅基地的农村村民，可以以户为单位向农村集体经济组织申请参加县（市、区）人民政府组织的集中住房建设。
县（市、区）人民政府可以制定农村村民申请建设住房资格认定的具体管理办法，但不得违反公序良俗和法律、法规的规定，不得设立建房与分户互为前提的申请条件。
第十六条【不予批准情形】 农村村民申请建设住房，有下列情形之一的，不予批准：
（一）不是本集体经济组织成员的，但县（市、区）人民政府组织集中建房的除外；
（二）不符合一户一宅的；
（三）不符合乡镇国土空间规划、村庄规划的；
（四）将原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；
（五）所申请的宅基地存在权属争议的；
（六）申请人有违法用地、违法建设行为并且尚未处理结案的；
（七）申请人属于政府集中供养的特困人员的；
（八）法律、法规规定不予批准的其他情形。
第十七条【申请资料】 村民申请建设住房，应当持下列材料向村民小组或者村民委员会提出申请：
（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；
（二）申请人身份证和户口簿；
（三）农村宅基地使用承诺书；
（四）农村建房质量安全承诺书；
（五）依法应当提供的其他材料。
第十八条【村组审查】 村民小组收到申请后，应当在十五日内安排人员到现场查看，召开村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、相邻权利人意见、村民小组会议决定等情况在村民所在小组公示七日。公示无异议或异议不成立的,村委会应在公示期满后七日内将申请资料、公示图片等报送乡（镇）人民政府审查。
未设村民小组或者住宅建设申请事项已经统一由村民委员会组织办理的，村民委员会收到申请后，应当在十五日内安排人员到现场查看，召开村民代表会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、相邻权利人意见、村民代表会议决定等情况在村民委员会公示七日。公示无异议或异议不成立的,村民委员会应在公示后七日内将申请资料、公示图片等报送乡（镇）人民政府审查。
第十九条【审核批准】 乡（镇）人民政府应当设立便民服务窗口，统一受理农村村民的建房申请，统一发放乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书。在政府官方网络平台或者办公场所等公示工作职责、办理流程及办理期限。乡（镇）人民政府和有关部门应当建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村村民建房联审联办制度。
乡（镇）人民政府应当自收到村民的建房申请之日起十五日内组织审核和现场踏勘，经审查符合规划等要求，建房申请不超出原有宅基地范围的，可以由受委托的乡（镇）人民政府核发乡村建设规划许可证，并报县（市、区）人民政府自然资源主管部门备案；属于异地新建或者超出原有宅基地范围的，乡（镇）人民政府应当将初审意见及申请材料报县（市、区）人民政府自然资源主管部门审批后，核发乡村建设规划许可证。村民建房选址涉及生态环境、水利、地震、气象等主管部门职责的，乡（镇）人民政府应当征求相关部门意见。不予批准的，应当在十五日内书面告知建房申请人并说明理由。
申请人的乡村建设规划许可证批准后，乡（镇）人民政府方可办理用地审批手续。涉及占用农用地或者林地的，应当在核发乡村建设规划许可证之前，依法先办理农用地转用和占用林地审批手续。
乡（镇）人民政府应当及时将乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书审批结果在申请人所在村集体经济组织范围内予以公示，公示期不少于七日。
第二十条【批文时效】 取得乡村建设规划许可证后一年内未开工、又未办理延期手续的，乡村建设规划许可证自行失效。
第四章 建设管理
第二十一条【建房引导】鼓励农村住房设计体现赣南历史文化和客家传统建筑风貌，推广使用绿色节能的新型建筑材料、技术，采用装配式钢结构等新型建造方式。引导村民建设功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、与乡村环境相协调的宜居住房。
县（市、区）人民政府应当向农村村民和农村建筑工匠免费提供住宅户型图，鼓励推广使用。村民未采用政府免费提供的住宅户型设计图的，应当提供合格的住宅建设工程设计方案或者图纸。
县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当免费提供农村住房建设施工合同示范文本，乡(镇)人民政府和村民委员会应当引导村民与施工人签订书面合同。
第二十二条【放线服务及公示】 农村村民应当在取得农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证后，选取政府免费提供的住宅户型设计图或者提交住宅建设工程设计方案、图纸，向乡（镇）人民政府书面申请放线服务。乡（镇）人民政府应当自受理申请之日起三个工作日内，会同村民委员会工作人员、申请人，按批准用地和规划许可实地丈量，现场钉桩、放线，确定建房具体位置。
乡（镇）人民政府应当在施工现场设立农村住房建设监督牌，将户主信息、施工方信息、批准的用地面积、房基占地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、四至范围等内容予以公示。
第二十三条【施工要求】 农村村民住房建设应当委托具有相应资质的建筑施工企业施工，或者选择经过技能培训的农村建筑工匠施工。农村村民应当与施工人在施工合同中约定双方的质量安全义务，共同承担农村住房建设主体责任。
农村村民不得以任何理由，要求施工人在农村住房建设施工作业中，违反法律、行政法规和建筑工程质量、安全标准，降低工程质量。建筑施工企业或者农村建筑工匠应当严格按照设计图纸、房屋质量安全规范、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全，不得偷工减料，不得无图纸施工或者擅自变更设计方案、图纸。
施工现场应当做好安全防范工作，防止发生安全事故。鼓励建房户或者施工企业为建筑施工人员购买意外伤害险、雇主责任险等商业保险。
第二十四条【工匠培训】 县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当对农村建筑工匠开展专业技能和安全知识等培训，并建立农村建筑工匠名录、数据库，记录农村建筑工匠基本信息、奖励惩戒等信息，与乡（镇）人民政府实现信息共享。
第二十五条【质量监督】 县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当加强对农村住房建设质量安全的巡查和指导。
乡（镇）人民政府和村民委员会应当加强对农村住房建设的质量安全监督和管理，及时制止不规范的施工行为，督促消除建房安全隐患。
第二十六条【完工核验与改扩建】 农村住房建设完工后，乡（镇）人民政府应当在收到核验申请之日起五日内组织人员对用地和规划审批内容进行核验，在《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》中提出核验意见。核验合格的，由乡（镇）人民政府组织建房村民、施工人等人员对其房屋进行竣工验收。验收合格后，建房村民应当将建房资料在15日内报乡（镇）人民政府存档，并按规定可以向县（市、区）人民政府不动产登记部门申请办理不动产权登记。
村民对已核发乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书和已办理不动产登记的农村住房进行改建、扩建及加层等建设的，应当参照新建住房重新办理审批手续。实施建设前应当委托有资质的鉴定单位对房屋原结构进行安全性鉴定；确需加固改造的，应当委托有相关资质的设计单位和施工队伍进行设计和施工,竣工后应由乡(镇)人民政府组织专业技术人员进行验收,验收合格后方可使用。
第二十七条【异地建新】 经批准异地建设住房的，村民应当在房屋竣工后六个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后六个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由农村集体经济组织依法收回。
异地新建住房的村民，应当按照承诺书的承诺拆除原有建筑物，将原宅基地退回集体经济组织，在办理新建住房不动产登记时一并办理原宅基地使用权注销登记。
第五章 监督检查
第二十八条【目标考核】 市、县（市、区）人民政府建立农村住房建设管理考核评价制度，对下级人民政府和本级有关部门农村住房建设管理工作进行考核。
第二十九条【监督主体及职责】 县（市、区）人民政府自然资源、农业农村、住房和城乡建设等主管部门和乡（镇）人民政府应当建立健全村民建房动态巡查和违法违规举报制度，及时发现、制止和查处辖区内各类违法违规建房行为，设立举报电话、举报信箱、电子邮箱等投诉举报渠道。
村民委员会发现村民有违法建房行为的，应当劝阻其停止违法行为，并及时向乡（镇）人民政府报告。
第三十条【档案与信息化管理】 县（市、区）人民政府农业农村主管部门应当建立宅基地统计调查制度，逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等的信息化管理。
乡（镇）人民政府应当建立农村住房建设管理档案，实行一户一档。农村住房建设管理档案应当包含宅基地用地、建设规划手续、施工人基本情况、施工合同、设计图纸、村民建房质量安全责任承诺书、施工过程监管情况、验收情况等信息，确保农村住房建设质量安全责任可溯。
第六章 法律责任
第三十一条【部门责任】 农村住房建设管理人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分：
（一）违反法定权限、程序,擅自批准或者修改国土空间规划的;
（二）违反法定权限、程序或者不按照国土空间规划确定的用途批准用地的;
（三）超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发乡村建设规划许可证的；
（四）发现未依法取得规划许可或者违反规划许可的规定进行建设的行为，而不予查处或者接到举报后不依法处理的；
（五）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。
第三十二条【违反规划的处理】 违反本条例规定，在村庄规划区内农村村民未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡（镇）人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
第三十三条【非法占地的处理】 违反本条例规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由市、县（市、区）人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住房。
超过本条例第十一条规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
第三十四条【违规建设的责任】 违反本条例规定，农村村民建设住房委托不具有相应资质的建筑施工企业施工、选择未经过技能培训考核合格的农村建筑工匠施工，或者要求施工人违反建筑工程质量、安全标准，降低工程质量的，由乡（镇）人民政府责令限期整改，逾期不予整改的可以责令停止施工。
农村住房建设施工人无图纸施工、不按设计图纸施工或者擅自变更设计方案、图纸的，施工人是农村建筑工匠的，由乡（镇）人民政府责令限期整改，情节严重的，处以二千元以上一万元以下的罚款；施工人是建筑施工企业的，由县（市、区）住房和城乡建设主管部门责令停止施工，限期改正，并可处合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款。
农村住房建设施工人为未取得宅基地用地审批或者乡村建设规划许可的建房村民提供施工服务的，由乡（镇）人民政府责令限期整改；情节严重的，处以二千元以上一万元以下的罚款。
第三十五条【法律援引】 违反本条例规定的其他行为，法律、法规已有处罚规定的，适用其规定。
第三十六条【赋权执法】 依据江西省人民政府的决定承接行政处罚权的乡（镇）人民政府，按照规定范围、依照法定程序实施行政处罚。
本条例涉及的行政处罚事项，已经按照相对集中行政处罚权有关规定移交城市管理主管部门行使的，由城市管理主管部门进行处罚。
第七章 附 则
第三十七条【生效时间】 本条例自 年 月 日起施行。2017年10月27日赣州市人民政府发布，2019年6月21日修正的《赣州市农村村民住房建设管理办法》同时废止。